Vender tu propiedad sin pagar de más (pero haciendo las cosas bien): lo que tenés que saber del ITI (no vigente) y el Impuesto a las Ganancias
Si estás pensando en vender tu inmueble, es muy probable que hayas escuchado hablar del ITI o del Impuesto a las Ganancias del 15%.
Y también es muy probable que no tengas claro si tenés que pagarlos, cómo funcionan y cuáles son los momentos de generación del hecho imponible.
Acá te lo explicamos de manera simple.
¿Qué era el ITI (no vigente)?
El ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) era un impuesto del 1,5% sobre el precio de venta.
Hoy ya no se aplica. Solo correspondía cuando:
- Habías comprado la propiedad antes de 2018 (propiedad adquirida ANTES del 01/01/2018)
Impuesto a las Ganancias por venta de inmuebles
Desde las adquisiciones posteriores a 01/01/2018, el ITI fue reemplazado por el Impuesto a las Ganancias – Cedular.
Cómo funciona:
- Grava la GANANCIA de la venta (precio de venta menos precio de compra actualizado)
- La alícuota es del 15%
Diferencias y Similitudes
| Concepto | ITI (no vigente) | Impuesto a las Ganancias – Cedular |
| Qué grava | El valor total de la venta (1,5%) | La ganancia: precio de venta menos precio de compra (15%) |
| Vigencia | Solo aplica para propiedades compradas antes de 2018 y no declaradas en Bienes Personales | Aplica a la mayoría de las ventas desde 2018 en adelante |
| Quién lo gestiona | Escribano: retiene el monto en la escritura y lo transfiere a AFIP | Contador: se liquida en la declaración jurada del Impuesto a las Ganancias |
| Momento de pago | En el acto de escrituración (retención automática) | En el período fiscal siguiente, al presentar la declaración jurada |
| Exención por casa-habitación | No prevé exención específica | Sí, si es vivienda única y de ocupación permanente (requiere certificado de exención de AFIP) |
| Documentación necesaria | DNI y título de propiedad, datos catastrales | Escritura de compra y venta, comprobantes de mejoras, certificado de exención si corresponde |
| Impacto financiero | Siempre 1,5% sobre el total, aun cuando hubo pérdida | Solo paga si hay ganancia; puede ser cero si no existe diferencia positiva |
Exención por “casa-habitación”
La buena noticia es que no siempre hay que pagar.
Si la propiedad que vendés es tu vivienda única y de ocupación permanente, podés pedir exención.
Requisitos:
- Que esté declarada como casa-habitación en AFIP
- Que no tengas otra propiedad destinada a vivienda (aunque si podes tener otros inmuebles con otros fines)
- Que inicies el trámite de exención antes de la escritura
- Que dentro de los 12 meses anteriores o posteriores a la venta adquieras otra con el mismo fin (reinversión)
Paso a paso para no pagar de más
- Revisá tu situación fiscal (fecha de compra, declaración en Bienes Personales)
- Pedí el certificado de exención en AFIP si corresponde
- Entregalo al escribano antes de la firma
¿Si herede una propiedad después del 01/01/2018 que pasa?
Acá vamos a analizar que considera A.R.C.A. (Ex A.F.I.P.) que implica “adquiridos posterior al 01/01/2018.” La adquisición se cuenta en el momento que se firma la escritura translativa de dominio o se firma el boleto de compraventa y se obtiene posesión. Afortunadamente, en caso de bienes o derechos sobre inmuebles recibidos por herencia, legado o donación, la adquisición se toma cuando se hubiere verificado alguno de los supuestos anteriores respecto del causante o donante (o, en caso de herencias, legados o donaciones sucesivas, respecto del primer causante o donante). En conclusión, si heredaste un inmueble en cualquier momento, y este había sido adquirido por el causante o primer causante antes del 01/01/2018, no corresponde abonar ningún impuesto.
En Maira Asseff Servicios Inmobiliarios no nos limitamos a vender por vender. Nuestro objetivo es que cada cliente se sienta acompañado y tranquilo durante todo el proceso, ocupándonos de cada detalle legal, administrativo y comercial para que la operación sea segura y sin sorpresas.